一、目前我縣小區業主委員會的現狀及問題

       近年來，隨著我縣城市化進程的不斷推進，城區新建小區大批涌現。但是，許多小區從開始交付使用起的兩三年內，就不斷出現破壞小區環境、隨意改變和占用小區公共設施、車輛管理混亂、拖欠物業費等問題，新建小區邊建邊被破壞，一些高檔小區硬件像歐洲、管理像農村，業主、物業、開發商三方矛盾不斷激發，物業狀告業主的訴訟案件不斷出現。造成以上問題的關鍵因素之一是小區交付使用后，未能及時建立業主委員會，妥善協調處理業主、物業、開發商三方矛盾，以至于業主與物業、開發商矛盾直接對立。

       二、原因分析

       根據《浙江省物業管理條例》規定，小區房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積60%以上的，或者小區首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上的，物業主管部門應當指導籌備召開首次業主大會，選舉成立業主委員會。業主大會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成。但是，目前多數樓盤為分期開發、分期交付使用，建設單位為避開業主監督，往往以小區尚未完全建成并交付使用，整體交付使用房屋面積比例不達標為由，拖延籌備召開業主大會。業主委員會沒有成立之前的物業管理是前期委托物業，雖是招標物業，但考慮到與建設單位之間的利益關系，物業的許多工作更多地是遵從建設單位的意見，業主的一些合法權益得不到有效維護。業主對建設單位和物業之間的職責混淆不清，許多本該向建設單位主張的訴求得不到解決后，將矛盾轉向物業，矛盾激化。業主內部因缺乏業主委員會的組織、引導和協調，業主訴求不一，各類矛盾混雜，加之業主素質參差不齊，一些本該及時化解的苗頭性、傾向性問題最后累積發酵，惡性循環。

       三、相關意見建議

       打造優雅竹城、建設中國最美縣域，小區的和諧穩定是重要的基礎。建議政府出臺文件，明確對新建和分期在建小區，實行分期開發建設、分期交付使用、分期籌建業主委員會，切實做好小區的前期管理。具體建議如下：

       1、明確政策規定。對于分期開發建設的小區，把分期成立業主委員會作為硬性要求之一，在建設項目審批或者銷售價格審批等環節予以明確，強化剛性約束。只要首期出售并交付使用的建筑面積達到首期物業總建筑面積60%以上的，或者首期首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到首期物業總建筑面積30%以上的，即可成立首期業主委員會。后續各期以此類推，分期開發交付、分期增補業委會成員。

       2、明確責任主體。根據《浙江省物業管理條例》規定，物業主管部門應當指導籌備召開首次業主大會，選舉成立業主委員會，業主大會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成。據此，明確首期首次業主大會由物業主管部門作為責任主體，負責協調業主代表和建設單位、居民委員會實施推進。后期由首屆業主委員會為主體，物業主管部門、建設單位、居民委員會協助指導。

       3、強化指導服務。目前一些業主委員會和物業矛盾比較突出，關鍵在于一些業主委員會對自身的職責定位不夠清晰，對業委會履行職能的程序和業務不熟悉，過于強調業主維權，忽視了業委會作為業主與物業、開發商之間溝通協調職能，溝通協調、依法維權意識不強，維權方法簡單。對此，物業主管部門要加強對業主委員會的業務指導和培訓，尤其是業委會工作基本業務知識、小區公共資產接收管理、財務管理等方面要重點進行指導培訓，讓業委會指導要干什么、怎么干。屬地街道和居民委員會要強化服務意識，及時關注動態、掌握情況，并積極幫助業委會開展協調溝通關注。

       安吉最美縣域的建設不僅體現在環境和建筑上，還在于人們的認同感和幸福感，急廣大業主之所急，構建和諧美麗的居民小區，就是在精神層面上建設最美縣域。（朱浚氳、周昌平）